Pilah pilih jeli agar beban KPR tetap terkendali

Thursday, April 7th 2016. | Personal Finance

Langkah Bank Indonesia (BI) memangkas kembang acuan BI rate sebesar 25 bps pada Januari 2015 seolah memberi harapan bagi para nasabah bank tentang kembang kredit yg lebih murah. Maklum, penurunan BI rate itu adalah yg pertama semenjak Juni 2013.

BI rate yg relatif rendah sejatinya bukan cuma kabar baik bagi debitur bank. Bagi bankir, kembang acuan rendah dapat memacu bank menyalurkan kredit lebih royal. Termasuk, kredit pemilikan rumah (KPR). Nah, ketika kini BI rate bertahan di kisaran 7,5%, perbankan tetap getol menawarkan berbagai promosi KPR menarik demi mengejar target kredit.
Salah satunya adalah PT Bank Central Asia Tbk (BCA). Bank swasta terbesar di Indonesia ini sekarang tengah getol menawarkan KPR berbunga fix and cap selama 5 tahun. Rani, bagian layanan konsumen BCA di Jakarta Barat, menjelaskan, skema itu memungkinkan nasabah menikmati kembang KPR fix selama 3 tahun pertama sebesar 8,88%.

Lantas, 2 tahun berikutnya, kembang KPR akan mengambang mengikuti kembang pasar namun besar kembang tak akan melebihi batas 9,99% (cap). Apabila KPR-nya bersifat refinancing, kembang fix dipatok BCA sebesar 9,4% selama 3 tahun dan cap 9,99% selama 2 tahun.

Jika tren kembang terus turun, ada dua skenario yg dapat terjadi pada periode cap, yakni kembang KPR dapat lebih rendah atau lebih tinggi daripada kembang pasar, tapi tetap di bawah batas yg disepakati di awal. Jadi, bagi nasabah, setidaknya ada kepastian soal beban utang.

Rani berujar, promo fix and cap ini cukup ditawarkan untuk pembiayaan rumah di atas Rp 357,2 juta. Selain harus menyetor down payment 30% dari harga rumah, nasabah KPR wajib membayar biaya lain-lain, seperti administrasi, asuransi, provisi, dan appraisal. “Besar biaya lain-lain itu sekitar 5%–7% dari plafon pembiayaan yg disetujui,” jelas Rani.

Skema KPR fix and cap dari BCA ini mengenakan penalti sebesar 2% dari sisa utang apabila debitur melunasi KPR sebelum 5 tahun. Bila percepatan pelunasan dilakukan setelah 5 tahun, penalti tak dikenakan. Promo KPR ini berlaku sampai 29 Mei nanti.

Memberi kepastian
Menurut penilaian perencana keuangan Mitra Rencana Edukasi Sari Insaniwati, skema kembang KPR fix and cap memang dapat memudahkan debitur menghitung kepastian pembayaran cicilan KPR. “Setidaknya dalam jangka waktu tertentu, debitur dapat tahu berapa maksimal cicilan yg harus dia bayar,” kata Sari.

Kepastian beban pembayaran KPR selama periode tertentu memudahkan debitur, terutama debitur yg berprofil penghasilan tetap. “Perencanaan nasabah untuk KPR dapat lebih cermat,” imbuh Budi Raharjo, perencana keuangan OneShildt Financial Consulting.

Terlebih bila periode fix and cap rate KPR terentang cukup lama. Sedangkan, di pasar sekarang ini, kebanyakan skema KPR bank konvensional yg reguler alias non-promo cuma mematok kembang tetap di periode tertentu, umumnya selama satu atau dua tahun saja.

Nah, bila skema promo seperti itu menguntungkan dari sisi kepastian, bagaimana dgn tawaran bunganya? DataBI per Januari 2015 mencatat, suku kembang dasar kredit untuk KPR adalah sebesar 11,88%.

Angka itu telah menurun dari bulan sebelumnya di kisaran 12,1%. Bila membandingkan dgn rata-rata kembang dasar kredit KPR tersebut, tawaran kembang promo KPR di BCA mungkin cukup menarik karena membanderol fix rate selama 3 tahun sebesar 8,88%.

Namun, apakah itu berarti KPR dgn skema kembang fix and cap akan lebih menguntungkan atau lebih ringan cicilannya dibandingkan skema KPR reguler?

Ekspektasi kembang
Satu hal yg perlu nasabah KPR ingat, kebanyakan KPR merupakan kredit jangka panjang. Setelah masa promosi berakhir, debitur KPR tetap perlu mengantisipasi beban kembang selanjutnya ketika telah masuk periode floating rate.

Agar dapat mengantisipasi lebih cermat beban kembang di masa depan setelah skema promosi berakhir, Anda perlu mencermati arah kembang acuan dalam jangka panjang atau minimal selama tenor KPR berlangsung.

Maklum, sebagai kembang acuan, pengaruh BI rate terhadap arah kembang KPR sangat besar. Kendati efek penurunan BI rate kerapkali tak serta merta terhadap kembang KPR, bank umumnya lebih cepat merespon kenaikan kembang acuan dgn mengerek kembang kredit mereka. Kondisi sekarang ini, BI rate berada di posisi 7,5% dan rata-rata kembang dasar kredit KPR di bank sebesar 11,88%. Ada selisih sekitar 4,38%.

Para ekonom yg dihubungi KONTAN mengatakan sedikit sulit memprediksi kembang acuan dalam rentang panjang. Destry Damayanti, Direktur Eksekutif Mandiri Institute, mengungkapkan, dalam 2 tahun mendatang terbuka peluang penurunan BI rate selama kondisi perekonomian stabil dan positif. “Bisa turun menjadi 5%-6%,” kata dia.

Sedangkan, dalam jangka panjang, misalnya 5 tahun ke depan, dgn anggapan kondisi makroekonomi sungguh-sungguh sehat, situasi politik stabil, dan kondisi ekonomi global mendukung, bukan tak mungkin BI rate kian landai di kisaran 3%-5%. Bila kita asumsikan selisih BI rate dgn kembang KPR sekitar 5%, dalam jangka panjang terbuka kemungkinan kembang KPR bank di bawah 10%.

Prediksi sedikit berbeda diungkap oleh ekonom Samuel Aset Manajemen Lana Soelistianingsih. Menurutnya, BI rate masih berpeluang naik dalam jangka panjang sebagai rem perekonomian. Maklum, rezim kembang rendah tanpa diimbangi kapasitas perekonomian yg memadai justru dapat memicu risiko bubble atau overheating.

Selain itu, BI rate juga sensitif terhadap kebijakan kembang The Federal Reserves, bank sentral Amerika Serikat. Hal itu terkait dgn daya tarik aset rupiah di mata investor global.
Lantas, bagaimana strategi tepat agar pilihan kita terhadap sebuah skema KPR menjadi pilihan yg tepat dan ekonomis? Simak saran para perencana keuangan sebagai berikut:
 

Kesiapan finansial
Promosi KPR dgn kembang segurih apa pun percuma saja apabila kondisi kantong Anda tak memungkinkan. Perencana keuangan membatasi, maksimal beban cicilan utang termasuk KPR adalah 35% dari total penghasilan bulanan. “Kemudahan yg ditawarkan promo produk belum tentu tepat bagi setiap orang. Perhatikan kekuatan finansial sebelum memutuskan,” ujar Budi.

Kesiapan finansial menanggung utang jangka panjang seperti KPR bisa pula Anda antisipasi melalui strategi uang muka.  Besar kecil cicilan KPR banyak ditentukan oleh nilai uang muka yg kita bayarkan dan jangka waktu KPR. “Bila Anda ingin mendapat plafon utang tinggi dgn cicilan rendah, siapkan uang muka bernilai besar,” kata Sari.

Jenis kembang
Sebelum mengeksekusi tawaran KPR, pastikan Anda mencermati jenis kembang KPR yg ditawarkan oleh bank. Bunga KPR di bank umumnya adalah kembang efektif. Artinya, besar kembang dihitung sesuai posisi saldo utang terakhir.

Ketika membaca simulasi KPR, Sari mengingatkan agar Anda mencermati besar kembang dan besar pengembalian pokok pinjaman setiap bulan.

Dalam KPR, rasio antara kembang dan pokok pinjaman harus seperti piramida terbalik, artinya semakin lama beban kembang akan mengecil seiring pokok utang yg berkurang. Bandingkan simulasi angsuran yg Anda dapatkan dgn simulasi KPR dari bank lain agar dapat memilih yg paling ekonomis.

Hitungan kembang
Kini saatnya membandingkan skema promo KPR. Asumsi KPR adalah Anda hendak membeli rumah seharga Rp 1 miliar, uang muka Rp 300 juta, tenor 10 tahun. Apabila Anda memilih skema KPR fix and cap BCA, selama 3 tahun pertama, besar cicilan per bulan Anda adalah sekitar Rp 8,82 juta per bulan. Setelah masa fix rate berakhir, pokok utang Anda tersisa Rp 550,39 juta. Sehingga, dalam 2 tahun masa cap rate 9,99%, cicilan menjadi Rp 9,12 juta.

Taruh kata, kembang floating pasca promo berakhir sampai tenor selesai adalah 12% per tahun, cicilan Anda menjadi Rp 9,56 juta per bulan. Dengan demikian, total cicilan KPR yg Anda bayar selama 10 tahun dgn skema itu adalah Rp 1,110 miliar.

Adapun, bila memilih skema  KPR reguler, salah satu tawaran BCA adalah kembang fix selama 3 tahun sebesar 9,5%, selanjutnya floating rate. Dengan anggapan pinjaman dan tenor sama, memakai skema reguler, cicilan Anda sekitar Rp 9,057 juta per bulan. Setelah masa fix rate berakhir, pokok utang Anda tersisa Rp 554,19 juta.

Bila diasumsikan kembang floating di sisa tenor adalah 12%, maka cicilan Anda selanjutnya menjadi sebesar Rp 9,78 juta per bulan. Sehingga, total yg Anda bayar untuk KPR skema ini sebesar Rp 1,147 miliar.  Sekitar Rp 37 juta lebih mahal dibandingkan skema promo.

Total cicilan KPR itu belum termasuk biaya administrasi dan lain-lain yg dibebankan di awal pengajuan KPR. Besarnya sekitar 5%-7% dari plafon utang yg diberikan bank.

Siapkan cadangan
Skema KPR fix and cap maupun fix rate memang dapat memberikan kepastian beban pembayaran dalam jangka waktu tertentu. Namun, supaya Anda tetap siap ketika kelak skema kembang memasuki floating rate, Budi menyarankan agar Anda menyiapkan cadangan anggaran darurat bila ternyata kelak kembang melonjak tinggi.

Caranya, dapat menyisihkan sebagian penghasilan di instrumen yg relatif stabil, seperti reksadana pasar uang, deposito, atau reksadana pendapatan tetap. “Calon debitur harus tahu kemungkinan arah kembang ke depan dan berapa batas toleransi kembang yg dapat ditanggung nanti, meski ada harapan penghasilan di masa depan juga meningkat,” kata dia.

Kelak, jika penghasilan Anda ternyata masih mampu menanggung lonjakan kembang, bagian penghasilan yg semula Anda sisihkan untuk mengantisipasi, bisa Anda manfaatkan untuk menambah investasi. Atau, dapat juga untuk percepatan pelunasan cicilan KPR.

Selamat berhitung!    

Search terms:

kpr fif,

Artikel Lainnya:

tags: , , ,
.:[Close ads]::[Click 2x]:.

.:[Close ads]::[Click 2x]:.