Beli rumah memakai agunan tabungan

Friday, October 26th 2018. | Personal Finance

Bagi banyak kalangan, membeli rumah dapat jadi merupakan transaksi terbesar dalam hidup. Maklumlah, harga rumah tak murah. Bila Anda bukan kalangan berkocek supertebal, pilihan membeli rumah boleh jadi cukup lewat kredit pemilikan rumah (KPR) atau cicilan ke pengembang dgn tenor pendek.

Bagi perbankan, KPR menjadi salah satu sumber pendapatan andalan. Maklum, kembang KPR terbilang tinggi. Mengutip data Bank Indonesia terbaru, suku kembang dasar kredit pemilikan rumah di perbankan per Desember 2014, masih sebesar 12,1%. Angka itu belum ditambah premi risiko yg harus ditanggung debitur KPR. Dengan kata lain, kembang KPR dapat di atas kisaran angka tersebut.

Momok calon debitur KPR pada tingginya kembang utang, menjadi peluang bagi bank menawarkan skema lain KPR yg lebih “ramah” kembang. Salah satu skema KPR yg banyak ditawarkan oleh bank adalah back to back deposit.

Skema KPR ini memungkinkan debitur KPR mendapatkan potongan kembang apabila debitur tersebut memiliki sejumlah tabungan senilai tertentu, di bank yg sama. Salah satunya adalah KPR Bijak yg ditawarkan oleh Bank Permata.

Dewi Damajanti, Head Mortgage Permata Bank, menuturkan, KPR Bijak merupakan produk KPR yg berkaitan dgn produk tabungan. “75% saldo tabungan nasabah diperhitungan sebagai pengurang pokok utang dalam hitungan kembang KPR,” jelasnya.

Dengan begitu, debitur KPR berpeluang mendapat kembang rendah bahkan dapat 0%, tergantung nilai tabungannya. Memakai simulasi KPR yg terdapat di Bank Permata, berikut gambarannya: Debitur memiliki rata-rata saldo tabungan senilai Rp 100 juta selama tenor KPR. Debitur ini mengajukan KPR senilai Rp 1 miliar dgn tenor 10 tahun atau 120 bulan.

Dengan uang muka Rp 300 juta, nilai pinjaman dari bank adalah Rp 700 juta. Bunga KPR Permata sekitar 11,5% untuk kembang tetap 1 tahun. Bila diasumsikan tahun kedua sampai akhir KPR kembang floating 14,5%, maka total beban kembang yg harus dibayar debitur adalah Rp 376,76 juta dgn masa pelunasan 7 tahun 9 bulan. Lebih cepat 25 bulan dari tenor KPR. Adapun, besar cicilan per bulan mencapai Rp 9,84 juta.

Sedangkan, bila debitur memakai skema KPR konvensional, memakai anggapan pinjaman dan kembang sama, maka total beban kembang yg harus dibayar debitur mencapai Rp 603,95 juta selama 120 bulan.

Cicilan per bulan juga sama, yakni Rp 9,84 juta. Dengan begitu, beban kembang dgn skema konvensional jauh lebih mahal sekitar Rp 227,19 juta.

Tidak dikunci
Dewi menambahkan, syarat mengambil skema KPR Bijak itu tak berbeda dgn KPR umum. Tambahannya, nasabah harus terlebih dulu membuka tabungan Bijak yg tak memberi kembang dan mengutip biaya administrasi Rp 20.000 per bulan.

Kendati dapat menjadi pengurang kembang KPR, tabungan si debitur di produk ini tak dikunci alias dapat diambil ataupun ditambah sewaktu-waktu. Walau begitu, posisi saldo tabungan setiap saat tetap akan diperhitungkan sebagai pengurang pokok pinjaman dalam hitungan kembang KPR.

Dengan metode itu, ketika saldo rata-rata tabungan debitur dipertahankan dalam jumlah besar, dia berkesempatan melunasi KPR lebih cepat.

Sejatinya, bukan cuma Permata yg menawarkan skema back to back deposit KPR. Banyak bank yg juga menawarkan produk KPR sejenis. Misalnya, Bank CIMB Niaga memiliki skema mirip bernama KPR Xtra Manfaat. Yang membedakan adalah persentase saldo tabungan yg dapat menjadi pengurang kembang KPR mencapai 80%.

Bank lain seperti bank syariah, banyak pula yg menawarkan skema back to back deposit, namun memakai produk deposito yg dananya dikunci sebagai agunan KPR.

Anda tertarik dgn tawaran skema itu? Sebelum memutuskan, silakan mencermati beberapa hal sebagaimana saran para perencana keuangan, sebagai berikut:
Tawaran kembang
Salah satu hal prinsip yg harus dicermati para calon debitur ketika menimbang tawaran kredit bank adalah besar bunganya. Bunga sejatinya adalah harga yg dibanderol bank ketika memberikan pinjaman uang pada Anda.

Untuk mengetahui apakah tawaran kembang bank tersebut cukup kompetitif atau malah lebih mahal, Anda harus mau sibuk meriset dan membandingkan dgn toko sebelah.
Bandingkan dgn kembang-kembang KPR bank lain yg menawarkan skema serupa ataupun kembang KPR berskema konvensional. Informasi suku kembang kredit dasar KPR di seluruh bank dapat Anda lihat di website Bank Indonesia atau di situs masing-masing bank.

Kebutuhan anggaran
Dalam KPR skema back to back deposit, kesempatan debitur mendapatkan diskon kembang terbuka apabila dia memiliki simpanan di produk tabungan bank yg sama. Yang menarik, anggaran di tabungan yg menjadi pengurang, tak dikunci.

Menurut perencana keuangan Tatadana Consulting, apabila anggaran di simpanan tersebut merupakan anggaran darurat keluarga, hal itu tak jadi soal, mengingat anggaran di tabungan dapat Anda ambil sewaktu-waktu.

Cuma, perlu diingat, ketika nilai anggaran di tabungan sedikit, maka efeknya sebagai pengurang beban kembang KPR juga turut berkurang. Sebaliknya, semakin besar saldo tabungan Anda, peluang melunasi KPR lebih cepat akan lebih terbuka.

Sebagai contoh, KPR tenor 10 tahun dgn pokok utang Rp 700 juta. Bunga fixed 1 tahun sebesar 11,5% dan floating 14,5% selama sisa tenor. Apabila selama tenor KPR, rata-rata saldo tabungan Anda Rp 20 juta, maka total beban kembang yg harus Anda bayarkan mencapai Rp 546,45 juta dan lunas dalam tempo 9,5 tahun. Lebih lama dibandingkan ketika saldo tabungan Anda mencapai Rp 100 juta.

Lebih untung mana?
Bila dilihat sekilas, skema KPR yg ditawarkan oleh Bank Permata memberi dua keuntungan. Yaitu, total beban kembang lebih kecil dan kredit dapat dilunasi debitur lebih cepat tergantung dari nilai tabungannya di bank yg sama.

Lantas, apakah skema seperti itu lebih menguntungkan dibandingkan dgn skema KPR konvensional yg dipercepat pelunasannya oleh si debitur sendiri? Mari kita bandingkan. Taruh kata, Anda mengambil KPR skema konvensional selama 10 tahun dgn pokok utang Rp 700 juta. Bunga fixed 1 tahun 11,5% dan floating 14,5%.

Angsuran per bulan selama setahun pertama mencapai Rp 6,17 juta. Sisa saldo utang setelah tahun pertama terlewati mencapai Rp 625,92 juta. Nah, ketika cicilan telah berjalan 8 tahun, Anda hendak melakukan percepatan pelunasan. Sisa saldo utang Anda masih sebesar Rp 144,99 juta. Bila ingin melunasi, Anda harus menyiapkan anggaran senilai itu berikut penalti pelunasan apabila disyaratkan.

Sedang bila memakai KPR Bijak, dgn skenario sama, Anda dapat lunas KPR dalam tempo 7 tahun 9 bulan dgn masih memiliki tabungan senilai Rp 100 juta yg semula menjadi faktor pengurang kembang KPR.

Meski demikian, perencana keuangan Safir Senduk dan Rekan Rakhmi Permatasari mengingatkan, Anda perlu mencermati lagi apakah ada risiko perubahan kembang berupa kenaikan yg drastis di tengah masa kredit. “Kita tetap  harus menghitung ulang terlebih dahulu dan membandingkan dgn kembang bank lain,” kata dia.

Selain itu, tak tertutup kemungkinan Anda masih dapat menemukan tawaran kembang KPR lebih murah dari bank lain kendati skemanya konvensional atau tak memakai prinsip back to back deposit.

Bila mempercepat
Beberapa kalangan kadangkala tak cukup nyaman menanggung utang dalam jangka waktu lama. Maka itu, kerapkali mereka memanfaatkan opsi percepatan pelunasan sebagian atau keseluruhan untuk KPR.

Menurut Diana, KPR pada umumnya memakai  kembang utang lebih rendah dibanding kredit konsumtif lain. “Jadi, KPR sebenarnya merupakan cara lain kredit paling akhir untuk kita lunasi,” kata dia.

Apabila Anda memang ingin mempercepat pelunasan KPR, pastikan Anda telah berhitung cermat. “Harus kita hitung, jangan sampai biaya yg kita keluarkan untuk percepatan pelunasan, seperti biaya penalti dan sebagainya, malah lebih banyak daripada ketika cicilan diteruskan,” imbuh Rakhmi.

Percepatan pelunasan dapat diambil bila Anda telah hendak masuk masa pensiun. Juga, apabila Anda ingin memakai porsi cicilan KPR untuk mengambil pinjaman lain dgn kembang setara atau lebih rendah (refinancing).

Artikel Lainnya:

tags: , , ,
.:[Close ads]::[Click 2x]:.

.:[Close ads]::[Click 2x]:.